Một làn sóng “săn” đất đang âm thầm diễn ra trên thị trường bất động sản. Điều gì khiến các nhà đầu tư lại tích cực mua gom đất nền vào thời điểm này? “Nếu có tiền mua gom lúc này, chờ thời gian nữa bảng giá đất điều chỉnh ban hành, thị trường hồi phục, giá đất sẽ bật tăng trở lại…”, một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ. Câu trả lời có thể nằm ở những kỳ vọng vào sự thay đổi của bảng giá đất và sự phục hồi của thị trường.
Trong thời gian gần đây, dư luận tại Tp.HCM và đặc biệt là khu vực phía Nam đã dậy sóng trước những thông tin liên quan đến việc điều chỉnh bảng giá đất. Hiện tại, bảng giá đất hiện hành vẫn tiếp tục áp dụng đến hết năm 2025. Tuy nhiên, chính quyền Tp.HCM đã liên tục đề xuất việc điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với thời điểm các luật mới bắt đầu có hiệu lực.
Vào thời gian vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Tp.HCM đã gửi báo cáo đến Bộ TN-MT về lộ trình điều chỉnh bảng giá đất của thành phố theo quy định của Luật Đất đai 2024. Theo đó, lộ trình điều chỉnh bảng giá đất sẽ được thực hiện qua ba giai đoạn chính.
Giai Đoạn 1: Từ 1.8.2024 đến 31.12.2025
Trong giai đoạn đầu tiên, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh nhằm phù hợp với tình hình thực tế tại địa bàn thành phố. Quá trình này sẽ được thực hiện theo đúng trình tự quy định tại Nghị định số 71/2024 của Chính phủ về giá đất. Theo đó, UBND các quận, huyện và Tp.Thủ Đức sẽ thu thập và gửi dữ liệu về giá đất cho Sở TN-MT.
Sau khi thu thập dữ liệu, đơn vị tư vấn sẽ tổng hợp, phân tích và đánh giá sự phù hợp của giá đất điều chỉnh so với thực tế trên địa bàn thành phố, từ đó xây dựng bảng giá đất mới. Quyền điều chỉnh bảng giá đất trong giai đoạn này thuộc về UBND Tp.HCM theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 71/2024 của Chính phủ.
Giai Đoạn 2: Từ 1.1.2026 đến 31.12.2026
Trong giai đoạn thứ hai, Sở TN-MT đang tiến hành các thủ tục cần thiết để trình lên cơ quan có thẩm quyền về việc chấp thuận thực hiện dự án xây dựng bảng giá đất mới, dự kiến sẽ áp dụng lần đầu từ ngày 1.1.2026, tuân theo các quy định của Luật Đất đai 2024. Trong giai đoạn này, quyền phê duyệt bảng giá đất sẽ thuộc về Hội đồng nhân dân (HĐND) Tp.HCM.
Giai Đoạn 3: Từ 1.1.2027 trở đi
Từ năm 2027 trở đi, Tp.HCM sẽ tiếp tục thực hiện việc điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung bảng giá đất, với mục tiêu công bố và áp dụng từ ngày 1.1 của mỗi năm tiếp theo, theo quy định tại Luật Đất đai 2024.
Các nhà đầu tư đang kỳ vọng rằng, với bảng giá đất mới, giá trị của các sản phẩm bất động sản sẽ có cơ hội tăng trưởng đáng kể. Chính vì vậy, trên thị trường gần đây đã xuất hiện một nhóm nhà đầu tư có sẵn dòng tiền, họ âm thầm thu mua các sản phẩm bất động sản để chờ đợi bảng giá đất mới được ban hành.
Một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Tp.Thủ Đức (Tp.HCM) đã chia sẻ: “Nếu có điều kiện mua gom lúc này, chờ khi bảng giá đất điều chỉnh được ban hành và thị trường hồi phục, giá đất chắc chắn sẽ tăng trưởng trở lại…”
Nhà đầu tư này cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản thường hoạt động như một chiếc lò xo, sau thời gian dài bị nén lại, sẽ đến lúc “bung” mạnh mẽ. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng thời điểm hiện tại và tương lai gần vẫn là sân chơi của những người có tài chính vững mạnh. Đầu tư vào bất động sản bằng nguồn vốn vay từ ngân hàng trong lúc này là khá rủi ro.
Mặc dù có nhiều kỳ vọng về sự chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản khi luật mới và bảng giá đất mới được áp dụng, vẫn tồn tại nhiều quan điểm trái chiều về các vấn đề xung quanh việc điều chỉnh bảng giá đất.
Trước thông tin bảng giá đất điều chỉnh tại Tp.HCM có mức tăng từ 5 đến 50 lần, Sở TN-MT Tp.HCM đã tổ chức họp báo để cung cấp thông tin về vấn đề này, nhằm giải đáp những thắc mắc của người dân.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT Tp.HCM, chia sẻ rằng Luật Đất đai năm 2024, sắp tới sẽ có hiệu lực, quy định rằng bảng giá đất hiện hành do UBND cấp tỉnh ban hành theo luật cũ sẽ tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
Mặc dù vậy, Luật Đất đai 2024 không quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, như bảng giá đất hiện hành đang áp dụng. Do đó, việc xây dựng một bảng giá đất mới, phù hợp với thực tế là điều cần thiết.
Vào đầu tháng 7/2024, UBND Tp.HCM đã giao Sở TN-MT chủ trì, phối hợp với các sở, ngành và các địa phương để xây dựng dự thảo điều chỉnh bảng giá đất mới.
Những tác động dự kiến
Ông Nguyễn Toàn Thắng cũng đánh giá rằng bảng giá đất mới khi áp dụng sẽ mang lại nhiều thuận lợi cho thị trường bất động sản. Giá bồi thường và giá đất tái định cư sẽ được căn cứ vào bảng giá đất mới này. Điều này cũng giúp cho giao dịch bất động sản trở nên minh bạch hơn, không còn hiện tượng mua bán nhà “hai giá,” từ đó giúp Nhà nước không bị thất thu ngân sách.
Đối với một số quan điểm cho rằng bảng giá đất mới sẽ khiến giá bất động sản tăng cao, ông Thắng cho rằng nhận định này không chính xác. Trước đây, giá giao dịch bất động sản thực tế đã cao hơn nhiều so với bảng giá đất của Nhà nước. Trong khi đó, bảng giá đất dự kiến điều chỉnh sẽ phản ánh sát thực tế hơn, thông qua việc thu thập dữ liệu từ các cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai.
“Bảng giá đất mới sẽ phản ánh đúng và đầy đủ giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu, Sở TN-MT sẽ đề xuất mức giá tiệm cận với giá thị trường để sau đó còn có thể điều chỉnh phù hợp hơn. Không có chuyện người dân phải mua đất ‘hai lần’ như một số ý kiến lo ngại. Khi mua đất nông nghiệp để chuyển sang đất ở hay mục đích khác, người dân chỉ phải đóng tiền chênh lệch, đó là quy định đã tồn tại từ lâu. Chỉ khi mua đất ở mà phải đóng thêm tiền nữa thì mới là mua đất ‘hai lần’. Tuy nhiên, do giá đất nông nghiệp cũng đã được điều chỉnh tăng, nên khoản chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất cũng sẽ được thu hẹp lại,” ông Thắng chia sẻ.
Ông Thắng cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng bảng giá đất mới sẽ mang lại sự thuận tiện cho tất cả các đối tượng, từ cơ quan quản lý, doanh nghiệp cho đến người dân. Bởi vì bảng giá mới đã được cập nhật đầy đủ các yếu tố tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Những trường hợp như tính tiền bồi thường, tái định cư, hay thuê đất trả tiền hàng năm trước đây phải thuê đơn vị tư vấn thẩm định, nay chỉ cần áp dụng bảng giá đất mới đã được phê duyệt.
Kỳ vọng và thách thức
Bảng giá đất mới không chỉ là một công cụ quản lý của chính quyền địa phương mà còn là một chỉ số quan trọng đối với các nhà đầu tư và người dân khi tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ đòi hỏi sự chính xác trong thu thập dữ liệu và phân tích mà còn cần có sự đồng thuận của các bên liên quan để đảm bảo tính khả thi và minh bạch của bảng giá đất mới.
Một trong những kỳ vọng lớn nhất của người dân và nhà đầu tư là sự minh bạch và công bằng trong việc xác định giá đất. Điều này sẽ giúp loại bỏ những bất cập và mâu thuẫn trong quá trình giao dịch bất động sản, đồng thời đảm bảo lợi ích cho người dân và tạo ra một môi trường đầu tư ổn định, lành mạnh.
Ngược lại, thách thức đặt ra là làm sao để bảng giá đất mới thực sự phản ánh đúng giá trị thị trường mà không gây ra những biến động tiêu cực cho thị trường bất động sản.
Điều này đòi hỏi sự thận trọng và trách nhiệm cao từ phía các cơ quan quản lý nhà nước, cũng như sự tham gia tích cực của các đơn vị tư vấn, chuyên gia và cộng đồng.
Với sự áp dụng của bảng giá đất mới và các luật mới liên quan, thị trường bất động sản tại Tp.HCM dự kiến sẽ có nhiều biến động trong thời gian tới. Mặc dù đây là một bước tiến quan trọng hướng tới sự minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai, nhưng nó cũng đặt ra nhiều thách thức lớn đối với chính quyền, các nhà đầu tư và người dân.
Việc hiểu rõ các quy định mới và chuẩn bị kịp thời cho những thay đổi trong bảng giá đất sẽ giúp các nhà đầu tư và người dân nắm bắt cơ hội và giảm thiểu rủi ro trong quá trình giao dịch bất động sản.