Hầu hết các căn hộ giá rẻ tại TP.HCM đã được bán hết, dẫn đến nguồn cung hiện nay và trong tương lai trở nên rất hạn chế. Các dự án nhà ở giá rẻ mới chủ yếu được giới thiệu tại Bình Dương và các khu vực giáp ranh với TPHCM, nơi vẫn còn tiềm năng phát triển và quỹ đất. Điều này khiến người mua nhà ở thực phải xem xét mở rộng tìm kiếm ra ngoài phạm vi thành phố để tìm được những lựa chọn phù hợp với túi tiền.
Thị trường trở lại quỹ đạo
Theo báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận nguồn cung bùng nổ trong quý 2/2024, với 1.125 căn hộ mới được tung ra thị trường, tăng 78% so với quý trước và gấp 199% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng cung dồi dào này đến từ một dự án mới và 8 đợt mở bán tiếp theo, cho thấy sự sôi động trở lại của thị trường sau giai đoạn trầm lắng.
(Tình hình hoạt động phân khúc căn hộ TPHCM trong 6 tháng đầu năm 2024)
Điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ hạng B chiếm 70% tổng nguồn cung mới trong quý, cho thấy sự ưu tiên của các nhà phát triển đối với phân khúc này. Điều này phản ánh nhu cầu mua nhà ở thực của đại đa số người dân, đặc biệt là trong bối cảnh kinh tế hiện tại.
Sự gia tăng nguồn cung căn hộ hạng B được kỳ vọng sẽ giảm áp lực giá cho phân khúc này, tạo điều kiện dễ dàng tiếp cận hơn cho người mua nhà. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần theo dõi chặt chẽ diễn biến nguồn cung và nhu cầu trong thời gian tới để đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững.
Trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung sơ cấp đạt mức 6.690 căn hộ, trong đó phân khúc hạng B chiếm 56% thị phần, hạng C chiếm 40%, và hạng A chiếm 4%. Đáng chú ý, nguồn cung này tập trung chủ yếu ở hai khu vực chính: phía Đông (TP. Thủ Đức) với 57% thị phần và phía Tây (Bình Tân, Bình Chánh) với 29% thị phần.
(Năm 2024, nhiều dự án hạng B và hạng C sẽ có mức tăng giá thứ cấp mạnh.)
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường đang trở lại quỹ đạo phục hồi với lượng giao dịch tăng 655% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy niềm tin của thị trường. Quý II/2024 ghi nhận 2.288 căn được giao dịch thành công, chiếm 70% tổng lượng giao dịch bán trong nửa đầu năm nhờ lãi suất cho vay giảm, pháp lý sản phẩm rõ ràng và các chính sách bán hàng hiệu quả. Trong nửa đầu năm, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình đạt 72 triệu đồng/m².”
Điều đáng chú ý là nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM đang ngày càng khan hiếm, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm 2024. Những căn hộ này chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km, tạo nên sự thách thức cho người mua có nhu cầu tìm kiếm nhà ở giá rẻ gần trung tâm. Hầu hết các căn hộ giá rẻ tại TP.HCM đều đã được bán hết, dẫn đến nguồn cung hiện tại và tương lai trở nên rất hạn chế. Các dự án nhà ở giá rẻ mới chủ yếu được giới thiệu tại Khu Tây Tp.HCM và các khu vực giáp ranh với TP.HCM, nơi vẫn còn tiềm năng phát triển và quỹ đất rộng lớn hơn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển những dự án mới nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Tình hình này cho thấy một bức tranh toàn diện về thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là phân khúc giá rẻ, đang đứng trước nhiều thách thức về nguồn cung và vị trí. Tuy nhiên, với sự chuyển mình mạnh mẽ của các khu vực lân cận như Bình Dương, người mua nhà vẫn có thể tìm thấy những cơ hội đầu tư hợp lý và những dự án phù hợp với khả năng tài chính của mình.
Theo bà Giang, thị trường thứ cấp trong thời gian vừa qua đã có những diễn biến tích cực hơn trong bối cảnh nguồn cung bàn giao hạn chế và sản phẩm sơ cấp nhỏ giọt. Dự kiến trong năm 2024, nhiều dự án hạng B và hạng C sẽ chứng kiến mức tăng giá thứ cấp đáng kể.
Ngược lại, các dự án hạng sang, sau khi đạt mức giá cao vào năm 2023, đang phải chịu một số áp lực trên thị trường thứ cấp. Các khu vực có kết nối tốt nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và nguồn cung bàn giao thấp đang có mức tăng giá thứ cấp mạnh.
Năm 2026 không còn nhà 5 tỷ
Với phân khúc nhà phố và biệt thự, bà Giang chia sẻ: “Trong một thành phố hơn 10 triệu dân, chỉ có 668 sản phẩm nhà liền thổ sơ cấp, 10 căn mới và 72 giao dịch trong quý 2. Thị trường này cũng đã đi xuống tương tự như phân khúc căn hộ trong những năm gần đây do nhiều thách thức. Vì vậy, giá sơ cấp tiếp tục tăng cao trong bối cảnh nguồn cung hạn chế. Mặc dù có sự giảm sút trong năm 2024, nhưng hàng tồn kho của thị trường vẫn chiếm ưu thế với các sản phẩm giá cao.”
(Tình hình hoạt động phân khúc biệt thự, liền kề TPHCM trong 6 tháng đầu năm 2024.)
Cụ thể, dữ liệu chỉ ra rằng hơn 77% tổng nguồn cung sơ cấp có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Hầu hết các sản phẩm cao cấp này nằm trong các khu đô thị và tập trung chủ yếu ở TP. Thủ Đức.
Hàng sơ cấp giá cao, sự cạnh tranh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm giá cả phải chăng ở các tỉnh lân cận đã gây khó khăn cho thị trường TP.HCM. Những sản phẩm trên 30 tỷ đồng gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ, với chỉ 6% được hấp thụ. Trong khi đó, nhà liền kề có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, đạt 31%, nhờ vào nhu cầu ở thực và giá cả cạnh tranh.
Dự báo đến năm 2026, TP.HCM sẽ không còn các sản phẩm nhà thấp tầng có giá dưới 5 tỷ đồng, và chỉ có khoảng 10% nguồn cung sơ cấp có giá dưới 10 tỷ đồng. Ngược lại, các sản phẩm với mức giá này hiện đang chiếm đến 85% nguồn cung ở Bình Dương và 55% ở Đồng Nai.
Trong nửa cuối năm 2024, dự kiến sẽ có 883 căn nhà thấp tầng được đưa ra thị trường, chủ yếu là từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện có. Các sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng sẽ chiếm tới 80% nguồn cung tương lai.
Đến năm 2026, nguồn cung dự kiến sẽ đạt 4.663 căn, chủ yếu tập trung ở các khu vực TP. Thủ Đức, Bình Chánh và Nhà Bè. Với quỹ đất ngày càng khan hiếm và sự phát triển cơ sở hạ tầng, giá nhà tại TP.HCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua. Sự gia tăng giá bán đã khiến nhiều người mua nhà với mục đích ở thực phải chuyển hướng sang các tỉnh lân cận để tìm kiếm những lựa chọn phù hợp hơn.
Destino Centro – Giải pháp giữa cơn khát nguồn cung
Theo dõi một số thông tin quảng cáo trên các website bất động sản, có thể thấy rất hiếm hoi các chủ đầu tư quyết định ra hàng trong đợt này, trừ một số chủ đầu tư có những lý do căn bản để tự tin về sản phẩm cũng như khả năng hấp thụ của thị trường ở phân khúc dự án của họ. Đơn cử như, dự án Destino Centro của chủ đầu tư Seaholdings thuộc phiên bản giới hạn của dự án đang được quan tâm nhất phía Tây Sài Gòn này. Dự án dự kiến được ra mắt vào năm 2024 với hơn 2000 căn hộ thuộc tiêu chuẩn dòng căn hộ. Mặc dù dự án chưa chính thức mở bán những đã có đông đảo nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực quan tâm và chờ đón
Destino Centro có quy mô 2.1 ha, sở hữu vị trí chiến lược cả về an cư lẫn giao thương khi kết nối trực tiếp với mặt tiền Quốc Lộ 1A. Từ Destino Centro dễ để di chuyển đến trung tâm quận 1 (25 phút), Phú Mỹ Hưng (25 phút) ; hay tiếp cận loạt tiện ích như Aeon Mall, Trường học, cụm y tế Tân Kiên, Bệnh viện Quốc tế CIH, và các khu công nghiệp,…
Trải qua nhiều nghiên cứu và dựa trên kiểm nghiệm thực tế từ các dự án trước, dự án Destino Centro có thiết kế độc đáo với diện tích đa dạng bao gồm 1PN, 2PN và 2PN+. Thiết kế độc đáo này đáp ứng nhu cầu gia đình 3 thế hệ sống chung nhưng vẫn đảm bảo riêng tư tuyệt đối hoặc đầu tư kinh doanh vừa sống an toàn vừa có thêm nguồn thu nhàn rỗi hàng tháng.
Ngoài phiên dự án mang hiệu quả sử dụng cao cho nhiều đối tượng sử dụng khác nhau. Phiên bản 1PN vừa túi tiền dành cho các bạn trẻ độc thân hoặc các gia đình trẻ. Phiên bản 2PN và 2 PN+ cho gia đình có trẻ em cần một không gian sống rộng rãi và thoải mái hơn.
So với các dự án trong khu vực, Destino Centro có giá cạnh tranh chỉ từ 1 tỷ/ căn. Sở hữu vị trí tốt, pháp lý chuẩn mực, có lợi thế về giá, dòng sản phẩm của Destino Centro chất lượng chưa kể thị trường đang trong cơn khát nguồn cung nên 2000 căn hộ của dự án được chủ đầu tư tin tưởng vào sự hấp thụ nhanh chóng của thị trường.
