CQ9A2465 scaled

Luật Nhà ở 2023: Thúc đẩy thị trường, bảo vệ người mua

Phó Giám đốc Bộ phận Quản lý Bất động sản tại Savills Hà Nội, ông Trần Ngọc Duy, nhận định rằng Luật Nhà ở 2023 sẽ mang lại nhiều thay đổi quan trọng, tạo ra tác động tích cực không chỉ cho toàn bộ thị trường bất động sản mà còn đặc biệt bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đặc biệt là cư dân chung cư.

Kể từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 với 13 chương và 198 điều khoản đã chính thức có hiệu lực. Luật này đưa ra nhiều quy định mới về phát triển nhà ở, cải tạo chung cư cũ, nhà ở xã hội, và quản lý, sử dụng nhà chung cư. Ông Trần Ngọc Duy nhấn mạnh rằng các điều khoản mới này sẽ giúp thị trường hoạt động có tổ chức hơn, đồng thời góp phần vào sự hồi phục của bất động sản sau những khó khăn trong các năm qua.

Khi được hỏi về tác động của Luật Nhà ở mới, ông Duy chia sẻ rằng Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp xử lý những vướng mắc tồn tại từ luật cũ. Một số điểm quan trọng được nêu rõ như việc xác định các đối tượng dự án, thời hạn sử dụng công trình, cũng như quyền sở hữu nhà ở. Đặc biệt, trong lĩnh vực quản lý và vận hành các dự án, Luật sẽ giúp giải quyết các tranh chấp phổ biến giữa khách hàng và đơn vị quản lý, quy định quyền và trách nhiệm của các bên rõ ràng hơn.

Mặc dù những thay đổi từ Luật Nhà ở 2023 sẽ tác động tích cực, nhưng ông Duy lưu ý rằng ảnh hưởng của Luật này sẽ phát triển dần theo thời gian. Một phần vì Luật được thông qua sớm hơn dự kiến khoảng 5 tháng, trong khi các văn bản hướng dẫn chi tiết chỉ mới được công bố gần đây, như nghị định 95/2024/NĐ-CP vào ngày 24/7/2024 và Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024.

So với Luật Nhà ở 2014, Luật mới đã có những điều chỉnh đáng kể về chất lượng công trình và dịch vụ quản lý. Thay vì áp dụng thời hạn sử dụng công trình cứng nhắc là 50 năm, Luật Nhà ở 2023 cho phép thời gian sử dụng được điều chỉnh dựa trên tình trạng thực tế của công trình, nhằm đảm bảo bảo trì và sửa chữa kịp thời cho các dự án xuống cấp.

2030 TP.HCM quyết tâm chấm dứt ngập lụt, ùn tắc

Về chất lượng dịch vụ, những quy định mới của Luật yêu cầu chi tiết hóa các khoản thu/chi trong quá trình quản lý vận hành và đưa ra yêu cầu cụ thể về năng lực của các đơn vị quản lý. Đặc biệt, quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao của Ban quản trị sẽ được tách riêng ra khỏi phí dịch vụ. Các đơn vị quản lý vận hành sẽ phải hợp tác với chủ đầu tư và Ban quản trị để xây dựng bảng chi phí dịch vụ mới, tuân thủ các quy định của Luật.

Luật mới cũng yêu cầu toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, như quảng cáo tại các khu vực công cộng và bãi đỗ xe, phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Trước đây, các khoản này thường được dùng để bù đắp cho chi phí vận hành, nhưng sự thay đổi này yêu cầu các đơn vị quản lý cần điều chỉnh lại ngân sách và phương án hoạt động để đảm bảo sự ổn định mà không ảnh hưởng đến cư dân.

Thời hạn hợp đồng dịch vụ với các đơn vị quản lý được giới hạn ở mức tối đa 3 năm, tương ứng với nhiệm kỳ của Ban quản trị. Điều này đòi hỏi các đơn vị quản lý vận hành phải luôn duy trì chất lượng dịch vụ và năng lực quản lý để có thể gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn. Việc này thúc đẩy sự cạnh tranh và nâng cao hiệu quả công việc của các đơn vị quản lý.

Những điều chỉnh này không chỉ tác động đến đơn vị quản lý mà còn mang lại lợi ích thiết thực cho cư dân. Luật Nhà ở 2023 đảm bảo quyền lợi của người mua nhà thông qua việc quy định rõ ràng về phần sở hữu chung và riêng, điều này đặc biệt hữu ích trong những trường hợp hợp đồng không ghi rõ các chi tiết này. Luật cũng yêu cầu các khoản phí bảo trì được sử dụng một cách minh bạch hơn, giúp cư dân có cái nhìn rõ ràng về việc sử dụng các khoản phí này.

Ngoài ra, một trong những điểm mới đáng chú ý là quy định về việc các thành viên Ban quản trị phải được đào tạo và cấp chứng chỉ trong vòng 3 tháng kể từ khi được công nhận. Điều này đảm bảo rằng Ban quản trị có đủ kiến thức chuyên môn để quản lý và vận hành nhà chung cư một cách hiệu quả.

Với những quy định mới, Chủ đầu tư cũng phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua nhà, bao gồm biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình và các giấy tờ liên quan đến an toàn cháy nổ. Dù điều này có thể ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao căn hộ, nhưng nó đảm bảo sự minh bạch và an toàn trong quá trình vận hành, đồng thời giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Cuối cùng, Luật mới cũng quy định rõ ràng hơn về việc phân hạng chung cư, dựa trên các tiêu chí bắt buộc và bổ sung như vị trí, tiện ích, an ninh, và chất lượng xây dựng. Điều này sẽ giúp người mua có cái nhìn chính xác hơn về giá trị thực của dự án, ngăn chặn tình trạng đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý.

Những thay đổi này không chỉ tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, mà còn góp phần bảo vệ quyền lợi của cư dân và tăng tính minh bạch trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.