Trên thị trường căn hộ hiện nay, việc tìm kiếm một sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng ngày càng trở nên khó khăn, đặc biệt là khi những lựa chọn tốt đang dần trở nên hiếm hoi và các dự án bình dân mới cũng ngày càng ít.
Anh Bình Nguyễn, cùng gia đình, từng rất ưng ý với một dự án nằm trên đường Võ Văn Kiệt tại quận Bình Tân, TP.HCM. Dự án này thu hút họ nhờ thiết kế hiện đại, tiện ích đầy đủ và không gian xung quanh hấp dẫn. Đặc biệt, mức giá của các căn hộ từ chủ cũ, nằm trong khoảng 3 tỷ đồng, là mức có thể chấp nhận được đối với khả năng tài chính của gia đình.
Tuy nhiên, sau một năm thuê và trải nghiệm thực tế, anh Bình đã phát hiện một số vấn đề đáng lo ngại như thiếu ban công khiến căn hộ bị nóng vào hướng Nam, cùng với tình trạng ngập lụt thường xuyên trong mùa mưa và triều cường, đặc biệt là đoạn đường vào chung cư.
“Giai đoạn 2 của dự án tuy đã cải thiện đáng kể về nhiều mặt, nhưng mức giá lại tăng cao vượt khả năng tài chính của chúng tôi,” anh Bình chia sẻ. Do đó, vào giữa năm ngoái, gia đình anh quyết định chọn một căn hộ khác tại phường 16, quận 8, với giá dưới 2 tỷ đồng.
Tuy nhiên, để có được mức giá này, gia đình anh phải chấp nhận nhiều điều kiện kém thuận lợi như dự án chưa có giấy tờ chính thức, thiếu tiện ích và chủ đầu tư không có uy tín. Thêm vào đó, khoảng cách từ dự án đến trung tâm quận 1 lên tới hơn 12 km. “Với mức giá dưới 2,5 tỷ đồng, chúng tôi không thể có được một căn hộ hoàn hảo mà không phải hy sinh nhiều yếu tố, đặc biệt là vị trí địa lý,” anh Bình kết luận.
Hoàng Dũng đã trải qua quá trình tìm kiếm căn hộ trong khoảng giá 3 tỷ đồng ở TP HCM trước khi quyết định vay thêm 2 tỷ đồng để sở hữu một căn hộ trị giá 3,6 tỷ đồng tại quận 7. Anh chia sẻ rằng, dù có nhiều lựa chọn căn hộ cũ với mức giá dưới 3 tỷ, nhưng hầu hết đều không đạt yêu cầu, với nhiều nhược điểm đi kèm.
Anh Dũng từng rất ấn tượng với một dự án ở Thủ Thiêm; tuy nhiên, sự thấp bé của trần, tình trạng thang máy cũ và sự chờ đợi kéo dài, cùng với tiện ích hạn chế, khiến anh cảm thấy không hài lòng. “Dù vị trí dự án rất lý tưởng, nhưng các yếu tố khác không tương xứng với mức giá 3 tỷ đồng, vì vậy tôi đã quyết định thêm một ít tiền để mua một căn hộ khác,” anh giải thích.
Theo phân loại của Savills Việt Nam, căn hộ dưới 3 tỷ đồng hiện được xem là phân khúc bình dân tại TP HCM. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills TP HCM, cho biết rằng, với mức thu nhập phổ thông tại địa phương, người dân chỉ có thể tiếp cận các căn hộ trong phân khúc dưới 3 tỷ đồng, đây cũng là phân khúc có nhu cầu cao nhất.
Tương tự, David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết rằng căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng thường đáp ứng nhu cầu của đông đảo người mua. Phân khúc này chủ yếu thu hút người trẻ độc thân, các cặp đôi và gia đình có mức sống trung bình. “Bên cạnh đó, phân khúc này cũng hấp dẫn các nhà đầu tư vì đáp ứng nhu cầu thực tế, do đó dễ dàng cho thuê hoặc giao dịch mua bán,” ông nhận xét.
Căn hộ dưới 3 tỷ đang dần khó tìm tại TP HCM khi mặt bằng giá tăng dần trên thị trường thứ cấp và hàng mới dự báo sẽ cạn dần.
Ông David Jackson cho biết, trước năm 2019, các dự án với mức giá khoảng 40 triệu đồng mỗi m2 được coi là gần đạt tiêu chuẩn trung – cao cấp. Tuy nhiên, hiện nay, mức giá 50 triệu đồng mỗi m2 mới được xem là “mức sàn” cho phân khúc trung cấp.
Trên thị trường thứ cấp, các dự án đã hoàn thiện thường không có sự gia tăng giá đáng kể, chỉ khoảng 2-3% tùy theo từng năm, và tình trạng ít người bán lại khiến nguồn cung trở nên hạn chế và chủ yếu tập trung ở các khu vực như quận Thủ Đức cũ, quận 9 cũ, quận Bình Tân, quận 7 và huyện Bình Chánh. Đây cũng là lý do khiến nhiều người tìm kiếm căn hộ dưới 3 tỷ đồng thường gặp khó khăn với vị trí không như mong muốn.
Theo số liệu từ nền tảng Nhà Tốt vào tháng 7, giá rao bán trung bình của các căn hộ ở các khu vực như quận 1, 3, 4, 7, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Phú và Thành phố Thủ Đức đều vượt quá 3 tỷ đồng. Trong khi đó, giá bình quân ở quận 5 và Nhà Bè cũng gần đạt mức 3 tỷ. Để tìm kiếm nhiều lựa chọn hơn trong phân khúc dưới 3 tỷ đồng, người mua có thể hướng đến các khu vực như quận 8, Bình Chánh và Gò Vấp.
Theo báo cáo của Savills, số lượng căn hộ mới dưới 3 tỷ đồng hiện đang trở nên ngày càng khan hiếm. Trong 6 tháng đầu năm nay, các căn hộ thuộc phân khúc này chỉ chiếm 18% trong tổng nguồn cung sơ cấp, và phần lớn nằm cách trung tâm thành phố hơn 10 km.
Savills nhận định rằng phân khúc nhà ở bình dân đang dần “cạn kiệt”. “Khả năng chi trả sẽ là một thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung dự kiến trong 3 năm tới thuộc phân khúc dưới 3 tỷ đồng,” báo cáo thị trường quý II của công ty cho biết.
Ông David Jackson giải thích rằng, TP HCM hiện có nhiều chung cư cũ cần được cải tạo, nhưng tốc độ cải tạo khó có thể đáp ứng nhanh chóng. Đồng thời, quỹ đất để phát triển dự án ngày càng trở nên khan hiếm. Các chi phí liên quan đến đất đai và phát triển dự án dự kiến sẽ tiếp tục tăng khi các luật sửa đổi về bất động sản có hiệu lực từ tháng tới.
Ví dụ, việc cập nhật bảng giá đất hàng năm có thể dẫn đến việc tăng tiền thuê hoặc tiền sử dụng đất, từ đó kéo theo sự gia tăng chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng. Hơn nữa, quy định mới yêu cầu có quy hoạch, phương án bồi thường và tái định cư được cơ quan nhà nước phê duyệt trước khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cũng có thể tạo ra thêm các khoản chi phí.
Mặc dù việc áp dụng sớm các luật sửa đổi về bất động sản được kỳ vọng sẽ giải quyết các vướng mắc pháp lý cho hàng trăm dự án nhà ở đang gặp khó khăn tại TP HCM, nhưng không thể đảm bảo rằng các chủ đầu tư sẽ phát triển các dự án này thành nhà ở thuộc phân khúc tầm trung hoặc thấp hơn,” ông cho biết.
Thêm vào đó, trong bối cảnh chi phí đầu tư xây dựng ngày càng gia tăng, các chủ đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa chi phí và lợi nhuận. Vì vậy, nguồn cung nhà ở thương mại có giá cả phải chăng khó có thể gia tăng nhanh chóng và giá nhà khó có thể giảm trong thời gian ngắn.
Hiện tại, khi tìm kiếm căn hộ dưới 3 tỷ đồng tại TP HCM, các chuyên gia khuyến nghị người mua cần điều chỉnh kỳ vọng và linh hoạt hơn với các tiêu chí như vị trí, tiện ích, thiết kế và tuổi đời của dự án. Việc chấp nhận sự đánh đổi giữa các yếu tố này có thể giúp tìm được sự lựa chọn phù hợp hơn.
Ông David Jackson gợi ý rằng người mua nên thận trọng kiểm tra các yếu tố pháp lý của dự án, cũng như xem xét kỹ lưỡng vị trí, tiện ích nội khu và xung quanh, đồng thời cân nhắc khả năng tài chính cá nhân. Ông cũng đề xuất mở rộng tìm kiếm sang các tỉnh lân cận TP HCM như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi có hạ tầng kết nối thuận tiện.
Theo Savills, nhu cầu nhà ở gia tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế có thể thúc đẩy việc dịch chuyển nhu cầu đến các khu vực ngoại ô. Thực tế cho thấy, trong nửa năm qua, khách hàng từ TP HCM đã chiếm đến 80% các giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương.
Theo bà Hương, tại Bình Dương, các căn hộ có mức giá dao động quanh 30 triệu đồng mỗi m2 đang rất phổ biến và được thị trường tiếp nhận tích cực. Với sự mở rộng liên tục của cơ sở hạ tầng, Savills dự đoán rằng các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai sẽ gia tăng đáng kể nguồn cung căn hộ bình dân, với khoảng 24.000 căn dự kiến được bổ sung trong vòng 3 năm tới.
